Ison talon ostaminen ja sen muuttaminen majoituskäyttöön

Airbnb

Airbnb on tehnyt yksityiskotien vuokraamisesta helppoa ja kannattavaa. Airbnb on vuonna 2008 perustettu internetsivusto, jolla voi vuokrata ylimääräisiä huoneitaan, asuntoaan tai mökkiään matkailijoiden käyttöön. Airbnb ottaa noin 3 prosenttia vuokrahinnasta, loppu jää asunnon omistajalle. Airbnb-palvelun kustannukset ovat siis useita muita ilmoitussivustoja pienemmät. Moni kiinteistönvälitystoimisto Tampereella myy juuri tällaisia, hyvällä sijainnilla olevia ja hyväkuntoisia taloja, mitkä sopivat lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan. Asuntoja voi ostaa niin paljon kuin rahaa suinkin riittää, mutta asuntojen luovutukseen, siivoamiseen ja asiakkaiden kyselyihin vastaamiseen menee paljon aikaa. Siivous- ja muut palvelut voi toki ulkoistaa, mikä helpottaa vuokranantajan työtaakkaa.

Airbnb-toiminnasta on tullut kilpailija perinteiselle maatilamatkailulle ja hotellitoiminnalle myös Suomessa. Noin 9000 suomalaista jo saa tuloja Airbnb-toiminnasta. Suomessa on vaikea löytää hotellimajoitusta alle 80 eurolla, ja maatilamajoituksestakin saa Tampereen seudulla maksaa noin 50 euroa per naama, mutta Airbnb-sivustolta voi löytää keskustahuoneen alle 30 eurolla. Koko huoneiston saa käyttöönsä Tampereella edullisimmillaan noin 60 eurolla. Kansainvälisesti Airbnb-sivustolla on tarjota yli neljä miljoonaa vuokrattavaa kohdetta. Moni kaipaa lähempää kontaktia paikallisiin kuin mitä persoonattomassa ketjuhotellissa voi saada – tämä on toinen syy Airbnb-palvelun voittokulkuun. Myös vuokranantajat ovat usein kiinnostuneita tutustumaan matkailijoihin ja ehkä jopa esittelemään omaa kotiseutuaan. Moni avaa kotinsa ovet myös sosiaalisista syistä, ei vain tienatakseen. Airbnb-alusta mahdollistaa myös elämyspalvelujen myynnin turisteille, esimerkiksi karjalanpiirakoiden nypyttämisen tai hapanleivän valmistamisen opettamisen.

Muita etuja Airbnb-palvelussa ovat muun muassa se, että yöpymisen jälkeen matkailija ja vuokranantaja arvioivat toisensa julkisesti. Tämä motivoi kumpaakin osapuolta hoitamaan oman osuutensa siivosti ja asiallisesti. Vuokra maksetaan sivuston kautta etukäteen, joten toiminnan riskit ovat siltä osin pienempiä kuin tavanomaisissa vuokrasopimuksissa. Lisäksi Airbnb tarjoaa majoittajille omaisuusvahinkovakuutuksen ja tapaturmavakuutuksen.

Mitä pitää ottaa huomioon, kun muuttaa talonsa majoituskäyttöön?

Vuokra-asunnot

Asuntosijoittajat ovat entistä enemmän kiinnostuneita kalustettujen asuntojen lyhytaikaisesta vuokraamisesta, sillä niissä on parempi tuotto kuin pitkäaikaisissa vuokrasopimuksissa. Mikä tahansa talo sopii lyhytaikaiseen vuokraamiseen ja majoituskäyttöön, mutta on eri asia, löytääkö se asiakkaita. Kohteen sijainti vaikuttaa sen haluttavuuteen, ja majoitustilojen on luonnollisestikin oltava siistit ja toimivat. Tiloja kannattaa tarvittaessa remontoida. Myös syrjäseudulla olevat omakotitalon, kesämökit ja maatilat kiinnostavat matkailua. Suurissa kaupungeissa asuvat – niin koti- kuin ulkomaiset – matkailijat haluavat lomallaan maaseudun rauhaa. Kerrostalokaksioissa asuvat perheet haluavat opettaa lapsilleen marjastusta, kalastusta ja sienestystä. Aina parempi, jos pihapiirissä on kanoja, lehmiä, lampaita ja muita maatilaeläimiä, joita ei kaupunkien keskuspuistoissa tule vastaan. Puhtaan ruoan ja lähimatkailun trendi näkyy maatilamatkailun ja maaseudulla sijaitsevien Airbnb-majoitustilojen kysynnässä. Olipa talosi sitten maaseudulla, taajamassa tai keskustassa, se löytää parhaiten majoittujia kun siitä julkaistaan laadukkaita kuvia ja houkutteleva (ja rehellinen) esittelyteksti.

Kannattaa ottaa huomion, että myös satunnainen ja lyhytaikainen vuokraaminen voi vaikuttaa aikanaan huoneiston tai kiinteistön myyntiin. Oman asunnon, missä asuu vakituisesti, voi kahden vuoden jälkeen myydä verovapaasti. Asunnon vuokraaminen kuitenkin katkaisee tuon kahden vuoden ajanjakson, ja jos asunnon haluaa myydä ilman myyntivoittoveroa (myyntivoittovero on 30–34 %), pitää kahden vuoden ajanjakso aloittaa alusta. Tämä voi tulla monelle yllätyksenä. Yhden huoneen vuokraamisen ei kuitenkaan pitäisi vaikuttaa asunnon myynnin verovapauteen.

Majoitustoiminnasta pitää maksaa verot

Kaikesta vuokraus- ja majoitustoiminnasta saatu tulo on veronalaista. Airbnb-toiminta on veronalaista pääomatuloa, eli voiton osuudesta pitää maksaa vähintään 30 % veroa, vaikka noin joka kolmas suomalainen tienaakin Airbnb-tulonsa pimeästi. Vaikka vuokraisit asuntoa vain parina viikkona vuodesta, joudut maksamaan siitä pääomatuloveroja. Satunnaisen vuokraustoiminnan osalta voi vähentää vain vuokra-aikaan osuneet kulut, eli esimerkiksi viikon vuokra-aika ei oikeuta vähentämään koko kuukauden vastiketta verotuksessa. Mikäli vuokraa vain yhtä huonetta, voi vastikkeesta vähentää vain huoneen pinta-alaan suhteutetut kulut. Vuokratuloista voi vähentää esimerkiksi siivous- ja puhelinkulut.

Kaikkialla Airbnb-toimintaan ei suhtauduta myönteisesti. Syynä on muun muassa se, että Airbnb-toiminta saattaa nostaa alueen vuokratasoa. Esimerkiksi Espanjan Palmassa on kielletty vuokraamasta kerrostaloasuntoja turisteille, sillä vuokrat ovat nousseet viime aikoina 40 %. Berliinissä ei saa enää vuokrata kokonaisia asuntoja, ja Lontoossa sekä Amsterdamissa Airbnb-toiminnalle on asetettu vuosikohtaisia rajoituksia.

Writen by Jarno Nieminen

Muistot ja kokemukset ovat kultaakin arvokkaampia, ja siksi haluan matkustaa sekä nähdä maailmaa mahdollisimman paljon. Pyrin tekemään kerran vuodessa yhden lyhyemmän kaupunkiloma matkan ja kerran kaukoloman lämpimään. Talvella haluan pois kylmästä Suomesta edes hetkeksi. Blogin avulla haluan kertoa teille reissuistani, herättää lukijoiden matkakuumeen ja saada aikaan keskustelua matkustelusta. Tervetuloa blogiini!